近期，房企分拆旗下物業(yè)板塊赴港上市的熱潮似有“退燒”的跡象。

東方財(cái)富Choice數(shù)據(jù)顯示，截至目前，加上剛登陸港交所的魯商服務(wù)，港股“物業(yè)管理及服務(wù)”板塊已有61家公司，其中2020年以來成功登陸港股的公司就有35家。但從數(shù)量增減情況來看，2020年和2021年赴港上市的物業(yè)板塊企業(yè)數(shù)量分別為18家和13家;截至目前，今年該類企業(yè)數(shù)量只有4家。

看懂App財(cái)經(jīng)評(píng)論員王赤坤對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，無論“退燒”與否，在“房住不炒”和人口老齡化加劇的背景下，物業(yè)已成為房企下一個(gè)競(jìng)爭主戰(zhàn)場(chǎng)，而在行業(yè)內(nèi)并購潮漸退時(shí)，發(fā)力社區(qū)增值服務(wù)正成為物業(yè)公司的戰(zhàn)略重點(diǎn)。

“退燒”或?qū)僬，F(xiàn)象

近幾年，房企紛紛分拆旗下物業(yè)板塊赴港上市，形成了一股熱潮。但是，進(jìn)入2022年，不僅該熱潮開始“退燒”，行業(yè)內(nèi)并購行為似乎也更趨謹(jǐn)慎和理性。有分析指出，“退燒”或?qū)僬?，因?yàn)?020年至2021年有大批物管企業(yè)上市，頭部房企旗下的物業(yè)公司大部分已經(jīng)成功登陸資本市場(chǎng)。

從上市情況來看，2019年至2021年，港股物業(yè)管理及服務(wù)板塊的上市企業(yè)數(shù)量分別為8家、18家、13家，而今年以來僅有金茂服務(wù)、力高健康生活、東原仁知服務(wù)和魯商服務(wù)4家物業(yè)公司登陸港交所。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前還有包括龍湖智創(chuàng)生活、萬物云、潤華智慧健康等7家物管企業(yè)正在候場(chǎng)港股IPO。

二級(jí)市場(chǎng)中，相關(guān)板塊表現(xiàn)也并不理想，截至7月11日，按后復(fù)權(quán)計(jì)算，61家港股上市物業(yè)管理公司中僅有13家年內(nèi)股價(jià)上漲，占比剛過兩成。此外，截至7月8日，恒生物業(yè)服務(wù)及管理板塊指數(shù)(HSPSM)年內(nèi)累計(jì)下跌24.14%。

其實(shí)，自2014年6月份花樣年旗下的物業(yè)管理平臺(tái)彩生活在港交所成功上市，成為我國第一家分拆物業(yè)板塊上市的企業(yè)后，房企分拆物業(yè)板塊上市的步伐就一直沒停過，近幾年更是如此，市場(chǎng)開始意識(shí)到，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)對(duì)于業(yè)主安全感和房產(chǎn)保值升值十分重要。

在“房住不炒”的政策大背景下，近期房地產(chǎn)行業(yè)的賽道邏輯也在發(fā)生改變。山東大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)行業(yè)正逐步回歸民生屬性，行業(yè)進(jìn)入縮表出清階段，過去“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的開發(fā)經(jīng)營模式已不可持續(xù)，房企的發(fā)展邏輯也正在發(fā)生改變，多家房企選擇收購物業(yè)公司、拆分物業(yè)板塊上市。

王赤坤在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，各大房地產(chǎn)公司紛紛剝離、分拆物業(yè)板塊，并推動(dòng)其上市，意在建立戰(zhàn)略防線、通過資本市場(chǎng)在經(jīng)營層面進(jìn)行戰(zhàn)略升級(jí)。

但今年以來行業(yè)內(nèi)的并購潮漸退。據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，今年上半年行業(yè)內(nèi)公開披露的并購近20宗，涉及金額約80億元。而根據(jù)安信國際不完全統(tǒng)計(jì)，2021年物管行業(yè)并購超70宗，交易金額超330億元。

東北證券研報(bào)指出，2021年物管行業(yè)并購熱度空前，經(jīng)歷了從“大魚吃小魚”到“大魚吃大魚”的轉(zhuǎn)變。展望未來，物管行業(yè)并購大潮將漸入尾聲。

聚焦社區(qū)增值服務(wù)

中國文化管理協(xié)會(huì)鄉(xiāng)村振興建設(shè)委員會(huì)副秘書長袁帥對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，目前物管行業(yè)仍處于較高速發(fā)展的階段，收購、并購與提升增值服務(wù)收益是物業(yè)公司保持成長性的主要手段。而隨著行業(yè)收購、并購大潮漸褪，物業(yè)公司已將其戰(zhàn)略重點(diǎn)聚焦于增值服務(wù)。

梳理各家上市物業(yè)公司2021年年報(bào)可以發(fā)現(xiàn)，盡管基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)仍是行業(yè)的營收“壓艙石”，但占比逐步收窄;高盈利增值服務(wù)加速發(fā)展，成為促進(jìn)行業(yè)發(fā)展的一大利器。東北證券研報(bào)指出，2021年重點(diǎn)物企社區(qū)增值服務(wù)收入平均占比達(dá)到20.2%，同比提升2.9%，已成為業(yè)績重要驅(qū)動(dòng)力。

今年以來成功登陸港交所的4家物業(yè)公司均將提升社區(qū)增值服務(wù)水平作為今后重點(diǎn)發(fā)展方向之一。如剛上市的魯商服務(wù)就表示擬用上市后公司所得資金凈額15%加強(qiáng)物業(yè)管理服務(wù)及進(jìn)一步開發(fā)其多元化社區(qū)增值服務(wù)，以進(jìn)一步提升客戶體驗(yàn)及滿意度。

有分析指出，限購政策逐漸有序放寬，疊加房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭焦點(diǎn)逐漸轉(zhuǎn)移至售后配套服務(wù)，有利于物業(yè)服務(wù)板塊回暖。

李鐵崗對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“房住不炒”政策之下，房企更需提高軟性服務(wù)價(jià)值。

王赤坤也對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，在行業(yè)紅利消失、行業(yè)競(jìng)爭異常激烈的情況下，單靠運(yùn)營已經(jīng)無力推動(dòng)主營業(yè)務(wù)增長，物業(yè)公司紛紛在戰(zhàn)略層面展開角逐，其中開發(fā)多元化社區(qū)增值服務(wù)是一個(gè)重要方向。