加快發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，是房地產(chǎn)市場的一項重要任務(wù)。但是，僅僅依靠政府或者銀行信貸不足以支撐大規(guī)模的保障性住房建設(shè)。保障性租賃住房REITs這個市場化的金融產(chǎn)品迎來發(fā)展“風(fēng)口”，以支持保障性租賃住房市場穩(wěn)定健康發(fā)展。

首批保租房REITs試點落地

2020年，我國住房租賃市場服務(wù)人口數(shù)量已突破2億人。對于我國保障性住房建設(shè)而言，一個以人民為中心、以市場化為導(dǎo)向、以風(fēng)險可控為前提的多層次、廣覆蓋、風(fēng)險可控、業(yè)務(wù)可持續(xù)的保障性租賃住房金融服務(wù)體系必不可少。其中，體現(xiàn)保障性租賃住房融資需求特點的保租房公募REITs備受市場關(guān)注。

7月11日和7月14日，國內(nèi)首批兩單保租房REITs：紅土創(chuàng)新深圳人才安居REITs、中金廈門安居REITs均獲交易所通過。

首批保障性租賃住房REITs試點項目落地，無論對保租房，還是對REITs，都是意義深遠(yuǎn)的標(biāo)志性事件。業(yè)內(nèi)人士表示，過去，由于項目回報周期長，資金沉淀壓力大，且租金回報率相對略低，房企參與保租房建設(shè)的意愿不強(qiáng)。首批保障性租賃住房REITs試點項目落地，打通了“投融管退”閉環(huán)，助力保障性租賃住房金融體系進(jìn)一步完善。

2020年4月底，證監(jiān)會、國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金REITs試點相關(guān)工作的通知》，正式啟動REITs試點。2021年6月，國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點工作的通知》將保障性租賃住房納入試點范圍。

今年5月27日，證監(jiān)會、發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房試點發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)有關(guān)工作的通知》，推動保租房REITs業(yè)務(wù)規(guī)范有序開展。《通知》提到，鼓勵將凈回收資金用于投向明確、條件成熟、短期內(nèi)能夠形成有效投資的新建項目，促進(jìn)形成投資良性循環(huán)。

據(jù)不完全統(tǒng)計，截至7月17日，已有浙江、廣東、山東、上海、江西、湖南等12個省份在加快發(fā)展保障性租賃住房相關(guān)政策中明確提出，支持開展保障性租賃住房REITs試點。多地政府先后出臺支持政策，這是積極落實國家關(guān)于加快推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點工作的有關(guān)舉措。

2021年，上海、南京、杭州、深圳等6座一二線城市的租賃住房用地成交量在全部18個試點城市的占比超過80%。專家預(yù)計，我國租賃住房REITs項目也將大量集中于一二線城市。目前落地的兩單保租房REITs情況比較像，都是地方國有平臺主導(dǎo)、出讓用地。不過，實踐中，各地保租房的投資主體、運營主體、土地取得方式是很多元的，業(yè)內(nèi)期待未來能有更多形態(tài)和特點的保租房REITs問世。

發(fā)揮金融工具的匹配性

保障性租賃住房是我國住房供應(yīng)體系中的重要組成部分，對服務(wù)城市新市民，保障低收入人群住房需求等有重大意義。但鑒于保障性租賃住房建設(shè)需要大量資金，如何引導(dǎo)社會資金持續(xù)投入，并有退出渠道成為市場破局的關(guān)鍵。

保障性租賃住房REITs是一種不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。通俗地講，就是以保障性租賃住房為基礎(chǔ)資產(chǎn)，以產(chǎn)生穩(wěn)定的租金收益為支撐發(fā)行公募REITs，以未來產(chǎn)生的運營現(xiàn)金流為投資人主要收益來源的金融產(chǎn)品，有效連接保障性住房租賃市場和資本市場。

中聯(lián)基金總經(jīng)理何亮宇接受經(jīng)濟(jì)日報記者采訪時表示，發(fā)展住房租賃市場，特別是長期租賃，需要發(fā)揮金融工具的匹配性。保租房REITs是一個很好的產(chǎn)品。通過保租房REITs，將保障性租賃住房這一不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化，讓各類資金來持有當(dāng)投資人，把過去的貸款變成今天的投資，既發(fā)揮資本市場優(yōu)勢，從簡單貸款向投資轉(zhuǎn)變，從相對封閉向公開透明轉(zhuǎn)變，從個性非標(biāo)向標(biāo)準(zhǔn)化轉(zhuǎn)變，又有利于投資資金盤活退出，有利于租賃住房企業(yè)加快資金回籠，解決租賃住房投資回收周期過長的憂慮，以吸引更多社會資金進(jìn)入到租賃住房領(lǐng)域前期投入階段。“基礎(chǔ)設(shè)施REITs為租賃住房企業(yè)提供創(chuàng)新融資渠道和存量盤活路徑，同時，以租金作為收益來源的REITs安全性高，也能給社會資金提供比較好的投資渠道。”何亮宇表示。

今年5月19日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》，明確通過發(fā)行REITs等方式盤活基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)、擴(kuò)大有效投資的工作要求。據(jù)悉，自我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs正式上市交易以來，試點早期限定于交通設(shè)施、市政工程、污染治理項目、倉儲物流新基建、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等特定領(lǐng)域。此次擴(kuò)圍到保租房領(lǐng)域，業(yè)內(nèi)實際早有預(yù)期。從國際上看，租賃住房長租房一直是REITs重要的底層資產(chǎn)類別。

預(yù)計，在國家鼓勵的情況下，保障性租賃住房會成為公募REITs市場中的大類資產(chǎn)，受到REITs投資人的歡迎。

推動REITs市場發(fā)展

在當(dāng)前穩(wěn)增長、防風(fēng)險的背景下，積極推動REITs市場發(fā)展意義重大。

目前，我國REITs試點工作推進(jìn)順利，市場初具規(guī)模。截至目前，已有14只基礎(chǔ)設(shè)施REITs完成發(fā)行，共募集資金541億元;截至6月30日，已上市12只REITs總市值為530億元，整體較首發(fā)收漲24%;平均日均換手率1.93%，流動性高于日本和新加坡等成熟市場。

在現(xiàn)有法律框架下，證監(jiān)會創(chuàng)新性地采取“公募基金+資產(chǎn)支持證券”模式，啟動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs試點。證監(jiān)會、國家發(fā)改委在市場培育、項目推薦、審核注冊、信息披露、日常監(jiān)管等方面構(gòu)建了制度性、機(jī)制性安排，保障了試點工作順利開展。北京大學(xué)光華管理學(xué)院“光華思想力”REITs課題組測算，中國公募REITs市場規(guī)模將達(dá)到4萬億元至12萬億元。

下一步，證監(jiān)會將加強(qiáng)REITs市場建設(shè)。首先是保持常態(tài)化發(fā)行，盡快形成規(guī)模效應(yīng)。完善項目培育、推薦、審核工作機(jī)制，推動更多優(yōu)質(zhì)項目發(fā)行上市，形成示范效應(yīng)。進(jìn)一步擴(kuò)大REITs試點范圍，盡快覆蓋到能源、水利、新基建等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。盡快推進(jìn)擴(kuò)募項目實施，推動已上市優(yōu)質(zhì)運營主體通過增發(fā)份額收購資產(chǎn)，開展并購重組活動，促進(jìn)投融資良性循環(huán)。

“保障性租賃住房REITs試點是一個重點，要探索房地產(chǎn)新發(fā)展模式。”證監(jiān)會相關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，下一步要進(jìn)一步凝聚合力，完善協(xié)作聯(lián)動機(jī)制。持續(xù)加強(qiáng)與財政部、稅務(wù)總局的溝通，推動明確REITs稅收征管細(xì)則。推動社保基金、養(yǎng)老金、企業(yè)年金等配置型長期機(jī)構(gòu)投資者參與投資，培育專業(yè)REITs投資者群體。

北京大學(xué)光華管理學(xué)院金融學(xué)教授、副院長張崢建議，目前采用“公募基金+ABS”模式，是符合法律法規(guī)的可行方案，有利于及早啟動試點，帶動市場發(fā)展。但帶來的問題是，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)層級過多，法律關(guān)系較為復(fù)雜。要作出新的制度安排，降低產(chǎn)品創(chuàng)設(shè)與運行成本，推動REITs市場持續(xù)健康發(fā)展壯大。據(jù)記者了解，關(guān)于REITs復(fù)雜結(jié)構(gòu)問題，國辦發(fā)19號文即《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》以及證監(jiān)會2022年度立法工作計劃，都提到加快推動專項立法。

中金報告認(rèn)為，我國REITs在當(dāng)前宏觀政策框架中的重要性正逐步提升。在中國公募REITs架構(gòu)中，基金管理人擔(dān)負(fù)基金運營管理的主要責(zé)任，其角色價值有望持續(xù)提升。“中國REITs市場仍將有較好的景氣度和產(chǎn)品配置價值。”中金研究部董事總經(jīng)理、大中華區(qū)房地產(chǎn)研究主管張宇認(rèn)為，立足于新發(fā)REITs和存量REITs擴(kuò)募，可以加快項目審核速度，以及考慮向商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域做一定拓展，進(jìn)一步促進(jìn)市場擴(kuò)容。

業(yè)內(nèi)專家表示，REITs模式的運作需要基金、證券、房地產(chǎn)管理等多方面的技術(shù)支持，需要從業(yè)人員具備一定的技術(shù)水平。因此，當(dāng)前引入具有REITs管理經(jīng)驗的專業(yè)人才，同時培養(yǎng)國內(nèi)基金和資產(chǎn)管理人才是一項緊迫任務(wù)。同時，加強(qiáng)對保障性租賃住房建設(shè)的監(jiān)管也必不可少，要維護(hù)國家、投資者以及低收入家庭的利益，建立科學(xué)合理的監(jiān)管系統(tǒng)。