中共中央政治局近日召開(kāi)會(huì)議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署下半年經(jīng)濟(jì)工作。會(huì)議指出，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。

如何進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)?怎樣用足用好政策工具箱?保交樓又該如何實(shí)現(xiàn)?記者就上述問(wèn)題采訪了有關(guān)專(zhuān)家學(xué)者。

抓住重點(diǎn)穩(wěn)定市場(chǎng)

穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于全方位守住安全底線至關(guān)重要。房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)部門(mén)，這不僅體現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)本身對(duì)投資、消費(fèi)和服務(wù)等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的貢獻(xiàn)，還體現(xiàn)在其對(duì)眾多關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉認(rèn)為，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨三重壓力，尤其是在疫情反復(fù)沖擊和外部環(huán)境嚴(yán)峻復(fù)雜的形勢(shì)下，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定對(duì)穩(wěn)住宏觀經(jīng)濟(jì)非常重要。

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)鄧郁松認(rèn)為，當(dāng)前穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)要抓住三個(gè)重點(diǎn)。一是合理釋放改善性需求。目前，城鎮(zhèn)戶(hù)均住房已超過(guò)1.1套，購(gòu)房主體已轉(zhuǎn)變?yōu)楦纳?span id="u8uuuuu" class="keyword">性需求。從政策層面來(lái)看，首次置業(yè)政策已經(jīng)基本到位，但改善性需求仍有較大空間。二是加快推進(jìn)出險(xiǎn)房企債務(wù)重組，逐步恢復(fù)個(gè)別房企的融資功能，增強(qiáng)各方信心。三是要完善商品房預(yù)售制度。

浙江工業(yè)大學(xué)中國(guó)住房和房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)虞曉芬認(rèn)為，減小房地產(chǎn)下行幅度，對(duì)于當(dāng)前穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤(pán)意義重大。穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)要增強(qiáng)市場(chǎng)信心，包括消費(fèi)者消費(fèi)信心、開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地與開(kāi)發(fā)的信心，信心比黃金更重要。

虞曉芬預(yù)計(jì)，下半年商品房銷(xiāo)售狀況將好于上半年。一方面，房貸利率下行將降低購(gòu)房者利息負(fù)擔(dān);另一方面，除了熱點(diǎn)城市，各地陸續(xù)取消限制性政策，出臺(tái)了眾多激勵(lì)性政策，其政策效果將逐漸顯現(xiàn)。

用足用好政策工具箱

房地產(chǎn)調(diào)控的主體責(zé)任在地方。不同城市的情況千差萬(wàn)別，不論是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，還是保交樓、穩(wěn)民生，地方政府最了解當(dāng)?shù)厍闆r，能夠采取最有利于地方發(fā)展的舉措。

我國(guó)從2018年開(kāi)始建立了房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，形成了統(tǒng)一目標(biāo)、因城施策、一城一策、城市主責(zé)的工作機(jī)制，并從實(shí)際出發(fā)不斷完善政策工具箱。此次中央政治局會(huì)議提出“因城施策用足用好政策工具箱”，就是從房地產(chǎn)市場(chǎng)地區(qū)差異大的特點(diǎn)出發(fā)，在保持全國(guó)性政策基本穩(wěn)定的前提下，鼓勵(lì)地方政府結(jié)合本地市場(chǎng)發(fā)展實(shí)際，靈活選擇、調(diào)整、運(yùn)用政策工具箱中的工具，促進(jìn)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

虞曉芬認(rèn)為，與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)個(gè)貸利率偏高，可通過(guò)調(diào)整首付款比例、調(diào)整貸款利率加大對(duì)首套住房消費(fèi)的支持。部分城市還可根據(jù)具體情況考慮降低二手房首付比例，實(shí)行認(rèn)房不認(rèn)貸等。她建議，要發(fā)揮公積金作用，推進(jìn)新市民和青年人繳存擴(kuò)面工作，支持靈活就業(yè)人員繳存公積金，提高公積金覆蓋面。同時(shí)，落實(shí)購(gòu)房配套政策，對(duì)在當(dāng)?shù)刭?gòu)房的居民，提供享受就近入學(xué)和其他公共服務(wù)機(jī)會(huì)，促進(jìn)以人為本的城鎮(zhèn)化。此外，還可實(shí)施差異化購(gòu)房補(bǔ)貼，支持剛性和改善性消費(fèi)。

鄧郁松認(rèn)為，用足用好政策工具箱仍有很大空間。首先，應(yīng)降低改善性需求置換成本，可探索改善性需求貸款利率由商業(yè)銀行自主定價(jià)，這有助于降低改善性需求的房貸負(fù)擔(dān)。同時(shí)，還可進(jìn)一步降低交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)成本，鼓勵(lì)正常的房屋置換需求。

目前，部分城市商品房?jī)r(jià)格相對(duì)較低，很多房企也急于出售住房。不妨采取太原、長(zhǎng)沙等城市的辦法，收購(gòu)一些房企的商品房作為租賃住房。這既有利于緩解房企流動(dòng)性緊張的壓力，也有利于租賃人群更快實(shí)現(xiàn)住有所居。

千方百計(jì)保交樓

當(dāng)前，由于個(gè)別房企出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)、預(yù)售監(jiān)管存在缺陷、疫情反復(fù)沖擊，部分預(yù)售商品住宅項(xiàng)目出現(xiàn)不能按期交付甚至爛尾的風(fēng)險(xiǎn)，這不僅損害購(gòu)房者利益，也影響潛在購(gòu)房者信心，導(dǎo)致商品房銷(xiāo)售規(guī)模收縮、開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售收入銳減、債務(wù)償還壓力加劇等一系列連鎖反應(yīng)，影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性循環(huán)。

中央政治局會(huì)議提出，要保交樓、穩(wěn)民生。對(duì)此，劉洪玉認(rèn)為，實(shí)現(xiàn)保交樓、穩(wěn)民生，能有效促進(jìn)全社會(huì)恢復(fù)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信任和對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心，有效防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

如何把保交樓工作落到實(shí)處?虞曉芬認(rèn)為，要把防止項(xiàng)目爛尾放在重要位置，政府、金融部門(mén)、國(guó)有平臺(tái)等加強(qiáng)協(xié)同，全力保交樓。加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的全流程監(jiān)測(cè)和全過(guò)程監(jiān)管，分析不同類(lèi)型房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)成因，建立相應(yīng)的監(jiān)測(cè)指標(biāo)體系，準(zhǔn)確判斷、及早發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)處置風(fēng)險(xiǎn)，全力守住風(fēng)險(xiǎn)底線。

她建議，要進(jìn)一步關(guān)注全國(guó)性民營(yíng)房企開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)情況，防止大型民營(yíng)房企發(fā)生爆雷事件。可以鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)利用商業(yè)保險(xiǎn)保障商品房買(mǎi)賣(mài)合同涉及的交樓權(quán)益，形成“預(yù)售監(jiān)管制度+商業(yè)保險(xiǎn)”雙重交樓機(jī)制。

當(dāng)前，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)遇到流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，房企的經(jīng)營(yíng)狀況對(duì)于保交樓至關(guān)重要。因此，需進(jìn)一步穩(wěn)定企業(yè)經(jīng)營(yíng)。虞曉芬建議，金融部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)特別是民營(yíng)房企要不抽貸、不斷貸、不壓貸，合規(guī)的不拒貸。加大金融對(duì)區(qū)域性中小型品牌民營(yíng)房企的支持。鼓勵(lì)國(guó)有平臺(tái)與區(qū)域性品牌民企成立項(xiàng)目公司，發(fā)揮國(guó)有資本“四兩撥千斤”和民企懂市場(chǎng)善經(jīng)營(yíng)的優(yōu)勢(shì)。支持房地產(chǎn)項(xiàng)目收購(gòu)，鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)企業(yè)收購(gòu)出險(xiǎn)項(xiàng)目或困難企業(yè)。

鄧郁松認(rèn)為，目前保交樓難點(diǎn)在于對(duì)房子已售但資金被挪用情況的處理。他建議，要根據(jù)不同企業(yè)、不同項(xiàng)目、不同區(qū)域的特點(diǎn)分類(lèi)推進(jìn)保交樓工作。要把目前一些停工的樓盤(pán)分類(lèi)，總結(jié)各地已有經(jīng)驗(yàn)，讓保交樓工作更具針對(duì)性。