住房問(wèn)題既是民生問(wèn)題也是發(fā)展問(wèn)題，關(guān)系千家萬(wàn)戶切身利益，關(guān)系人民安居樂(lè)業(yè)，關(guān)系經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局，關(guān)系社會(huì)和諧穩(wěn)定。

因此，與住房相關(guān)的話題熱度始終居高不下，如是否取消公攤面積制度、預(yù)售制該取消還是規(guī)范、精裝修房屋質(zhì)量問(wèn)題、小區(qū)公共場(chǎng)地用途被改變等。每一個(gè)與住房相關(guān)的問(wèn)題，都牽動(dòng)著老百姓的神經(jīng)。

為進(jìn)一步推動(dòng)住房保障工作，探索多元治理體系，法治經(jīng)緯版從今天起開(kāi)設(shè)“住房權(quán)益·法治守護(hù)”專欄，刊發(fā)系列調(diào)查報(bào)道，敬請(qǐng)關(guān)注。

110平方米的房子，到手卻發(fā)現(xiàn)套內(nèi)面積只有60多平方米;購(gòu)房時(shí)銷售人員口頭承諾的31%公攤面積，收房時(shí)卻變成了46%……

山東省青島市市民李黎(化名)原本應(yīng)該在去年開(kāi)開(kāi)心心收房，卻被公攤面積帶來(lái)的問(wèn)題困住了。維權(quán)一年多來(lái)，她始終想不通：“怎么一公攤，把我一半的房子都攤出去了呢?”

李黎的困惑在很多購(gòu)房者心中都存在。

《法治日?qǐng)?bào)》記者近日采訪發(fā)現(xiàn)，公眾對(duì)于購(gòu)房時(shí)需要承擔(dān)公攤面積費(fèi)用多有詬病，認(rèn)為公攤面積的存在給購(gòu)房人一種要為不屬于自己的公共空間買單的不適感。同時(shí)，普通購(gòu)房人很難準(zhǔn)確計(jì)算公攤面積和套內(nèi)面積大小，只能被動(dòng)地從開(kāi)發(fā)商等處了解信息，讓不少人擔(dān)心存在“消費(fèi)暗區(qū)”，比如公攤面積被包含在總面積內(nèi)，意味著后續(xù)的物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)等費(fèi)用同樣包含了公攤部分的費(fèi)用。

在這樣的背景下，近年來(lái)一種聲音甚囂塵上——取消公攤面積制度。那么，公攤面積制度的存在依據(jù)是什么?目前形勢(shì)下是否能夠取消?是否有可替代或進(jìn)一步完善的方案?圍繞這些問(wèn)題，記者展開(kāi)了調(diào)查采訪。

外墻一半計(jì)入套內(nèi)

購(gòu)房者被術(shù)語(yǔ)繞暈

2018年4月，李黎全款購(gòu)入青島市某小區(qū)一套總面積為110.25平方米的住宅。買房時(shí)，本就是建筑行業(yè)從業(yè)者的李黎對(duì)公攤面積格外關(guān)注，反復(fù)向銷售人員咨詢了關(guān)于公攤面積的一些問(wèn)題。

據(jù)李黎回憶，當(dāng)時(shí)銷售人員告訴她，因?yàn)樾^(qū)樓棟屬于超高層建筑，達(dá)到55層，考慮到避難層、電梯高度等因素，公攤面積占比會(huì)達(dá)到31%，但實(shí)際收房時(shí)可能比這個(gè)數(shù)值小。

李黎向記者出示的購(gòu)房合同內(nèi)容顯示：總價(jià)值120余萬(wàn)元的110.25平方米的套三房屋，套內(nèi)建筑面積為75.24平方米，公用分?jǐn)偨ㄖ娣e為35.01平方米，公攤面積占房屋總面積約31.8%。

然而，2021年9月，準(zhǔn)備收房的李黎傻眼了：推開(kāi)房門(mén)，映入眼簾的是超厚的墻壁、逼仄的空間、3間小得可憐的臥室。她找驗(yàn)房師測(cè)量后發(fā)現(xiàn)，實(shí)際套內(nèi)僅有61平方米左右，3間臥室沒(méi)有一間超過(guò)9平方米，主臥甚至無(wú)法放下雙人床。

李黎后續(xù)向售房方詢問(wèn)得知，從合同上顯示的套內(nèi)面積75平方米到她實(shí)際測(cè)量的61平方米，差值主要體現(xiàn)在墻體的厚度上，外墻的一半厚度計(jì)入套內(nèi)建筑面積。“將近1米的外墻，有一半的面積算作業(yè)主的套內(nèi)建筑面積。但是開(kāi)發(fā)商銷售時(shí)沒(méi)有說(shuō)明，而且在銷售時(shí)有意混淆‘公攤’‘公攤系數(shù)’‘公攤率’‘套內(nèi)建筑面積’等概念，各種專業(yè)術(shù)語(yǔ)堆砌起來(lái)，直接就被繞暈了，根本沒(méi)想到實(shí)際到手的套內(nèi)面積這么小。”

直到依法維權(quán)時(shí)，李黎才得到“官方”口徑——小區(qū)房屋的公攤面積占比是46%。“這就意味著我們花了上百萬(wàn)元買到手的房子，實(shí)際上將近一半都不是自己住的，如果一開(kāi)始就知道這個(gè)情況，無(wú)論如何我都不會(huì)購(gòu)買。”李黎說(shuō)。

和李黎同小區(qū)的姚女士購(gòu)入一套復(fù)式上下樓160平方米的房子，結(jié)果到手的套內(nèi)面積只有90平方米左右。

“難道我們就只能認(rèn)栽嗎?”李黎說(shuō)，為公攤面積花的錢(qián)不只是買房時(shí)，之后的物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)等都要繼續(xù)買單，這些“消費(fèi)暗區(qū)”的存在讓人很不滿。

公攤面積由來(lái)已久

已成購(gòu)房顧慮之一

公攤面積制度在我國(guó)存在已久。

早在1995年12月1日施行的《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》(試行)就規(guī)定，商品房買賣所簽訂的商品房購(gòu)銷合同中，應(yīng)明確載明購(gòu)房者所購(gòu)置的商品房的建筑面積，并注明該商品房的套內(nèi)建筑面積(實(shí)得建筑面積)及應(yīng)合理分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。2001年6月1日施行的《商品房銷售管理辦法》再次明確規(guī)定，商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。

那么，到底什么是公攤面積?其因何而存在?

據(jù)河南省律師協(xié)會(huì)房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)主任、北京觀韜中茂(鄭州)律師事務(wù)所主任何紅藝介紹，公攤面積制度源于中國(guó)香港。為了擴(kuò)大市場(chǎng)，降低購(gòu)房門(mén)檻，香港房地產(chǎn)商依照“公共契約”的模式，把整棟大樓的土地和全部的產(chǎn)權(quán)以建筑面積的方式，按比例分配給了所有的住戶，購(gòu)房者購(gòu)買的是建筑面積?？鄢娞菥⒋筇?、樓梯間、共用墻體等占地面積，剩余的才是購(gòu)房者套內(nèi)使用面積，公攤制度由此而來(lái)。

“根據(jù)相關(guān)規(guī)定，公用建筑面積由以下兩部分組成：一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳和過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積;二是套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。我們買的房屋無(wú)法孤零零存在，而是要使用整個(gè)樓的公共區(qū)域如樓梯、大廳、電梯井等，這些面積加起來(lái)分?jǐn)偟矫總€(gè)購(gòu)房人身上，就是公攤面積。”北京市康達(dá)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人孟麗娜說(shuō)。

記者近日采訪多名房屋中介、購(gòu)房者后發(fā)現(xiàn)，公攤面積已經(jīng)成為房屋買賣的一個(gè)重要影響因素。

今年準(zhǔn)備在北京買房的張力，一個(gè)月內(nèi)看了80多套房，從最初對(duì)公攤面積不怎么了解，到現(xiàn)在已經(jīng)把公攤面積作為重要參考指標(biāo)。

“公攤面積、套內(nèi)面積并不只是一個(gè)簡(jiǎn)單的數(shù)字。”張力結(jié)合自己的看房經(jīng)歷總結(jié)道，2000年是個(gè)分界點(diǎn)，2000年以前的老房子尤其是公房，公攤率要低一些，基本可以保持在15%至20%，而2000年以后的商品房，公攤率達(dá)到25%甚至30%。

他曾看了一套1993年建成的房子，建筑面積55平方米，套內(nèi)面積46平方米;而另一套2004年的房子，建筑面積63平方米，套內(nèi)面積卻只有45平方米。

“花那么多錢(qián)買的房子，可能有將近三分之一甚至更多的錢(qián)都落不到自己的房子上，我很難接受。”張力說(shuō)。

來(lái)自北京市海淀區(qū)的戴女士提出，除非是完全沒(méi)有選擇的情況下，否則公攤面積占比超過(guò)20%的房子，她絕對(duì)不會(huì)考慮，因?yàn)?ldquo;不希望自己辛辛苦苦掙的錢(qián)被看不見(jiàn)摸不著的公攤分走了”。

在山西省太原市從事房屋中介的王初原也發(fā)現(xiàn)，越來(lái)越多的人開(kāi)始在意公攤面積的數(shù)值和占比率。“不少購(gòu)房者對(duì)公攤面積有嚴(yán)格要求，必須低于某個(gè)范圍，否則不管房子再好，他們也不會(huì)接受。甚至有人根本不認(rèn)公攤面積，認(rèn)為房子多大面積就應(yīng)該是多大，實(shí)際收房時(shí)發(fā)現(xiàn)面積不夠就認(rèn)為是我們欺騙了消費(fèi)者。”

北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波告訴記者，公攤面積本身是客觀存在的，對(duì)其收費(fèi)并無(wú)不合理之處，并且從購(gòu)房者的角度來(lái)看，可能也不愿意共有部分(所有權(quán))繼續(xù)留在開(kāi)發(fā)商手里。但是，把公攤面積算入總計(jì)價(jià)面積，確實(shí)會(huì)給購(gòu)房者帶來(lái)困惑。

“為了避免這種困惑，有兩種方法，一種是按套計(jì)價(jià)，這種是在總價(jià)里包括了公攤面積的費(fèi)用;一種是按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，不包括公攤面積的費(fèi)用，單獨(dú)告知此類費(fèi)用，但是最后的總價(jià)二者不應(yīng)該有差異，因?yàn)楣珨偯娣e是客觀存在的，這兩種的區(qū)分只在于哪一種能夠更有效率地把相關(guān)信息告知消費(fèi)者。”樓建波說(shuō)，如果這兩個(gè)價(jià)格不一樣，開(kāi)發(fā)商就涉嫌欺詐，“問(wèn)題不在于公攤本身，而在于要統(tǒng)一計(jì)價(jià)方式”。

事關(guān)小區(qū)業(yè)主權(quán)利

實(shí)踐中易引發(fā)爭(zhēng)議

在王初原看來(lái)，客戶買房子，自然希望自己買的房子大點(diǎn)，公攤小點(diǎn)。而且商品房公攤較小的開(kāi)發(fā)商，也會(huì)以此為營(yíng)銷噱頭，吸引更多購(gòu)房者前來(lái)購(gòu)買。“大家更愿意買公攤小的房子。這是站在客戶出錢(qián)買房的角度看的，而對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，如何縮小公攤面積呢?比如縮減樓道寬度，采用較小的電梯間，沒(méi)有寬敞的門(mén)廳，一梯多戶等，但是這勢(shì)必會(huì)降低業(yè)主的居住舒適性。”

據(jù)孟麗娜介紹，現(xiàn)行規(guī)定對(duì)于公攤面積大小沒(méi)有比例限制。房屋公攤面積的大小，一般與房屋建筑的規(guī)劃設(shè)計(jì)是否合理以及房屋的配套設(shè)施多少有關(guān)。

“一般多層住宅的公攤面積約在10%至13%;18層以下的板式住宅公攤約在13%至15%，點(diǎn)式的樓盤(pán)公攤大多在15%至17%，而30層以上的住宅因?yàn)殡娞輸?shù)量增多，公攤通常都在25%左右。”孟麗娜說(shuō)。

在孟麗娜看來(lái)，在建筑面積確定的情況下，公攤面積小意味著購(gòu)房人買房更加經(jīng)濟(jì)實(shí)用。但并不是公攤面積越小越好，因?yàn)楣珨偯娣e太小，小區(qū)整體舒適度會(huì)降低，很多的低公攤都是以犧牲小區(qū)品質(zhì)為代價(jià)的。公攤面積大的小區(qū)大多是高品質(zhì)樓盤(pán)，公攤面積越大可能意味著電梯更寬敞、公共區(qū)域更廣，整個(gè)小區(qū)也上檔次。

公攤面積除了可能影響舒適度、購(gòu)房時(shí)增加支出以外，后續(xù)入住后其存在同樣與業(yè)主利益息息相關(guān)。

王初原介紹說(shuō)，以太原為例，房屋成交時(shí)，合同上的成交價(jià)是以包含公攤的總面積計(jì)算，而房屋總面積會(huì)直接影響物業(yè)費(fèi)、采暖費(fèi)等的計(jì)算。業(yè)主在購(gòu)買房屋時(shí)承擔(dān)的公攤面積費(fèi)用，包含門(mén)廳、過(guò)道、電梯以及外墻一半的厚度，但在實(shí)際中，業(yè)主很難因?yàn)槌袚?dān)了公攤面積的費(fèi)用而對(duì)這些地方主張權(quán)利。

在孟麗娜看來(lái)，一直以來(lái)，公攤面積被包含在物業(yè)費(fèi)、暖氣費(fèi)、精裝費(fèi)用內(nèi)，一定程度上給購(gòu)房人帶來(lái)了額外的負(fù)擔(dān)。如公攤面積是不是加裝暖氣，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)說(shuō)了算，購(gòu)房人無(wú)從知曉，造成了信息不對(duì)等。

“《商品房銷售管理辦法》明確規(guī)定，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。因此，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分由分?jǐn)偟馁?gòu)房人共有。實(shí)踐中，如發(fā)生權(quán)屬不清的問(wèn)題，可由相關(guān)共有人或委托業(yè)主委員會(huì)結(jié)合規(guī)劃圖紙、分?jǐn)偛课患s定等，及時(shí)主張共有權(quán)。”孟麗娜說(shuō)。

在何紅藝看來(lái)，現(xiàn)實(shí)中公攤面積的存在導(dǎo)致維權(quán)難的情況，主要涉及業(yè)主如何實(shí)現(xiàn)共有權(quán)利的問(wèn)題。根據(jù)民法典規(guī)定，業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。而業(yè)主之間難以達(dá)成合意，是造成維權(quán)困難的主要原因。

她還提到，實(shí)踐中還存在利用公攤部分營(yíng)利的情況，如公攤面積上設(shè)置廣告、車位等帶來(lái)的營(yíng)利收入，如何分配的問(wèn)題。按照民法典相關(guān)規(guī)定，業(yè)主共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。但在現(xiàn)實(shí)中，施行情況并不理想。

北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)常務(wù)理事、海潤(rùn)天睿律師事務(wù)所合伙人包華則提出，今后如果開(kāi)征房產(chǎn)稅，公攤面積制度可能面臨更大的質(zhì)疑。

取消公攤尚有難度

亟須完善相關(guān)規(guī)定

爭(zhēng)議之下，“取消公攤面積”的呼聲越來(lái)越大。今年全國(guó)“兩會(huì)”期間，全國(guó)政協(xié)委員洪洋提議“取消公攤”，認(rèn)為公攤面積缺乏法律依據(jù)和制度約束，建議國(guó)家取消公攤面積，可以將實(shí)際的公攤面積成本核算到實(shí)用面積之中，讓老百姓明白付費(fèi)，放心購(gòu)房。

作為深受其害的購(gòu)房者，李黎直言，公攤面積制度對(duì)購(gòu)房者是不公平的，這是一種不透明的消費(fèi)。消費(fèi)者一旦出現(xiàn)關(guān)于公攤的糾紛時(shí)很難通過(guò)實(shí)測(cè)手段來(lái)確定交房時(shí)的準(zhǔn)確公攤，主要是“公共部位面積”很難測(cè)算。她支持取消公攤制度，“即使房子單價(jià)上漲了，我也希望能夠明明白白消費(fèi)，買了一平方米，就能有一平方米的生活空間”。

那么，取消公攤面積制度當(dāng)下具備可行性嗎?

在孟麗娜看來(lái)，取消公攤面積制度現(xiàn)階段不具有可行性。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，商品房銷售可以按套(單元)計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。按套(單元)計(jì)價(jià)或者按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。因此，商品房無(wú)論是按照何種方式銷售，均應(yīng)體現(xiàn)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。即便按套銷售，也仍然存在公攤面積。公攤面積客觀存在，必然要由部分或全體購(gòu)房人分?jǐn)偂?/p>

“一律取消公攤面積，入住后對(duì)公攤部位的管理、維護(hù)以及后續(xù)產(chǎn)生的安全責(zé)任均是現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，如果購(gòu)房人個(gè)人無(wú)力管理，則將影響小區(qū)的整體品質(zhì)及全體業(yè)主的權(quán)益。”孟麗娜說(shuō)。

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)趙秀池同樣認(rèn)為當(dāng)下取消公攤面積不具有可行性。房改后，我國(guó)的住房面積計(jì)量、房產(chǎn)證、不動(dòng)產(chǎn)證的發(fā)放都是以建筑面積為單位的。房?jī)r(jià)、物業(yè)費(fèi)、暖氣費(fèi)等也都是以建筑面積計(jì)量的，如果取消公攤面積，以使用面積計(jì)量，會(huì)給計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)帶來(lái)混亂。每平方米的房?jī)r(jià)、物業(yè)費(fèi)、暖氣費(fèi)會(huì)有所上漲，反而會(huì)引起另一種誤會(huì)，以為漲價(jià)了。

在包華看來(lái)，取消公攤并不難，但用什么替代公攤是需要慎重考慮的。目前，測(cè)繪報(bào)告中沒(méi)有房屋使用面積的數(shù)據(jù)，如希望用使用面積作為計(jì)價(jià)、計(jì)費(fèi)、計(jì)稅的依據(jù)，就需要對(duì)已有房屋補(bǔ)測(cè)該數(shù)據(jù)。“姑且不論是否有足夠的人手完成這項(xiàng)工作，僅就已經(jīng)裝修、改造的房屋如何認(rèn)定使用面積就是一件非常復(fù)雜和棘手的事情。”

記者注意到，重慶市人大常委會(huì)曾以地方法規(guī)的形式，對(duì)商品房的計(jì)價(jià)方式作出明確規(guī)定和要求：商品房現(xiàn)售和預(yù)售，以套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價(jià)的依據(jù)，商品房買賣合同及商品房的產(chǎn)權(quán)證應(yīng)當(dāng)載明共用部位及設(shè)施。不按這一計(jì)價(jià)依據(jù)銷售的開(kāi)發(fā)商，將被行政主管部門(mén)重罰。

“重慶市的先行做法意味著取消公攤面積制度其實(shí)有可行性，基于舒適度和套內(nèi)面積綜合考量，開(kāi)發(fā)商可以將成本分?jǐn)側(cè)胩變?nèi)面積，在后期不應(yīng)再計(jì)算。”何紅藝說(shuō)。

多名受訪專家認(rèn)為，在是否應(yīng)該取消公攤面積制度的問(wèn)題上暫時(shí)難以達(dá)成統(tǒng)一，但目前可以從政策層面對(duì)公攤面積制度進(jìn)行完善。

針對(duì)目前公攤面積制度存在的問(wèn)題，孟麗娜建議完善相關(guān)測(cè)繪規(guī)范，對(duì)公攤比例出臺(tái)指導(dǎo)意見(jiàn)，要求測(cè)繪單位提高測(cè)繪成果質(zhì)量，暢通錯(cuò)誤追究機(jī)制。在售房時(shí)，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售樓處公開(kāi)測(cè)繪結(jié)果，將分?jǐn)傇瓌t、分?jǐn)偛课坏认蛸?gòu)房人進(jìn)行明示，必要時(shí)測(cè)繪單位也可以接受購(gòu)房人的咨詢，減少因分?jǐn)偯娣e問(wèn)題產(chǎn)生購(gòu)房爭(zhēng)議。同時(shí)，在商品房買賣合同中進(jìn)一步完善相關(guān)約定，明確約定分?jǐn)偯娣e與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式及違約責(zé)任的承擔(dān)，從而保障購(gòu)房人的合法權(quán)益。

“公眾之所以對(duì)此格外關(guān)心，不僅因?yàn)槊娣e代表生活是否便利，更代表財(cái)產(chǎn)權(quán)益的份額和金額。”包華建議，房屋買賣按使用面積計(jì)價(jià)，或按套總價(jià)交易，不按面積單價(jià)交易，可以一定程度上緩解公攤面積制度引發(fā)的爭(zhēng)議。