為維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，越來越多的城市運(yùn)用“一城一策”的策略，降首付、提高公積金貸款額度……推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售;也有地方政府逆勢(shì)而行嚴(yán)格土地市場(chǎng)競(jìng)拍規(guī)則。

政策各異的同時(shí)，不同房企的銷售額出現(xiàn)跌漲不同的形勢(shì)。剛剛過去的8月，金地集團(tuán)(600383.SH)實(shí)現(xiàn)銷售額212.3億元，同比增加11.56%;保利置業(yè)集團(tuán)(00119.HK)實(shí)現(xiàn)銷售額47億元，同比增加88%;但更多的房企銷售額仍處于跌勢(shì)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)到底如何?近日，多家房企在召開的2022年中期業(yè)績(jī)溝通會(huì)上發(fā)言提振士氣，多數(shù)房企高管表示，樓市已經(jīng)筑底，未來隨著市場(chǎng)信心的恢復(fù)，需求將逐步釋放。

“市場(chǎng)仍在底部盤整，信心仍在恢復(fù)”

中國海外發(fā)展(00688.HK)董事會(huì)主席顏建國的觀點(diǎn)代表了房企目前的普遍看法，“長期樂觀、短期承壓”。

在碧桂園(02007.HK)中期業(yè)績(jī)會(huì)上，總裁莫斌表示，“市場(chǎng)調(diào)整作為管理層我們預(yù)判到了，但劇烈程度超出了預(yù)期。”

莫斌表示，去年下半年以來房地產(chǎn)市場(chǎng)處于下行階段，目前市場(chǎng)還在底部盤整，盤整的時(shí)間可能相對(duì)長，信心也在恢復(fù)，恢復(fù)的時(shí)間可能會(huì)慢點(diǎn)。

對(duì)于未來，莫斌表示，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)每年有超過10萬億元的規(guī)模，這樣的規(guī)模水平至少還有10年。相信所有地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)檢討和反思，提升競(jìng)爭(zhēng)力的同時(shí)，做好有質(zhì)量的發(fā)展。

萬科(000002.SZ)董事會(huì)主席郁亮也表達(dá)了類似的觀點(diǎn)。郁亮稱，從短期來看，市場(chǎng)已經(jīng)筑底，但恢復(fù)是一個(gè)緩慢和溫和的過程。他認(rèn)為市場(chǎng)收縮過了頭，反而會(huì)積蓄自發(fā)修復(fù)的動(dòng)能。住房的剛性需求仍然很強(qiáng)，依然是個(gè)十萬億量級(jí)的巨大市場(chǎng)，常做常有，常做常新。

閩系房企旭輝控股集團(tuán)(00884.HK)實(shí)控人、董事局主席林中表示，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)是處在筑底到逐漸恢復(fù)的過程。7月和8月天氣過度炎熱，又受到停工停貸風(fēng)波的影響，有些需求被暫時(shí)隱藏。相信隨著政策、氣溫等因素的改善，市場(chǎng)恐慌情緒會(huì)消失，需求將逐步釋放。9月、10月房地產(chǎn)銷售額會(huì)有20%到30%的增長。

林中表示，房地產(chǎn)進(jìn)入深度調(diào)整的一年，新舊模式轉(zhuǎn)化的一年，房地產(chǎn)行業(yè)從高速增長到平穩(wěn)增長模式。高增長是行業(yè)增長的一個(gè)階段，房地產(chǎn)行業(yè)將逐漸回歸理性，回歸生意邏輯。中國是全球最大的房地產(chǎn)市場(chǎng)，未來還是全球最大的房地產(chǎn)市場(chǎng)，是擁有超10萬億元規(guī)模的市場(chǎng)，這個(gè)市場(chǎng)大有可為。

對(duì)于市場(chǎng)復(fù)蘇時(shí)間，莫斌稱，碧桂園把預(yù)算從今年6月做到了明年6月，公司認(rèn)為在明年6月市場(chǎng)應(yīng)該恢復(fù)到健康發(fā)展的階段。

龍湖集團(tuán)(00960.HK)執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官陳序平表示，上半年政府陸續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)政策，6月市場(chǎng)上揚(yáng)，7月持續(xù)筑底;今年整體市場(chǎng)算是低開但穩(wěn)中向好，預(yù)期今年全年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售將出現(xiàn)30%降幅。

美的置業(yè)(03990.HK)主席、執(zhí)行董事兼總裁郝恒樂則表示，目前的市場(chǎng)仍然是比較嚴(yán)峻的，因?yàn)槭袌?chǎng)銷售端實(shí)質(zhì)性的恢復(fù)，才算行業(yè)的恢復(fù)，但是我們也認(rèn)為當(dāng)前的行業(yè)已經(jīng)處于相對(duì)的底部，接下來的態(tài)勢(shì)會(huì)是一個(gè)逐步筑底完成的過程。

郝恒樂表示，長期看好房地產(chǎn)行業(yè)，因?yàn)橹灰行枨蟠嬖谛袠I(yè)就有未來。但現(xiàn)在面臨的短期壓力是度過周期的能力，相信目前的行情是一個(gè)筑底的過程，明年不會(huì)比今年更差。

美地置業(yè)執(zhí)行董事兼副總裁王全輝表示，今年5月、6月份，銷售在快速回升，但到了7月后，出現(xiàn)了停貸風(fēng)波以及極端天氣，對(duì)市場(chǎng)有一定的影響，因此造成7月、8月份市場(chǎng)又一次下探。“從目前來看，我們判斷這是市場(chǎng)持續(xù)筑底以及信心恢復(fù)的一個(gè)過程，預(yù)計(jì)今年第四季度市場(chǎng)會(huì)逐步恢復(fù)。”

華潤置地(01109.HK)董事會(huì)主席李欣表示，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)短期內(nèi)的確處于承壓狀態(tài)，但機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)都是并存的。隨著疫情的穩(wěn)定，預(yù)期的回升，地產(chǎn)將筑底企穩(wěn)，進(jìn)入健康平穩(wěn)發(fā)展的軌道。

金地集團(tuán)表示，隨著監(jiān)管層各種配套支持政策的陸續(xù)出臺(tái)，相信市場(chǎng)最差的時(shí)候已經(jīng)過去，未來市場(chǎng)將會(huì)持續(xù)復(fù)蘇。

對(duì)投資保持積極姿態(tài)，聚焦一二線城市

一二線城市將會(huì)是房企競(jìng)爭(zhēng)最大的地方，連被稱為“三四線之王”的碧桂園也在調(diào)整方向，前往一線二線城市尋找機(jī)會(huì)。

在碧桂園中期業(yè)績(jī)溝通會(huì)上，該公司常務(wù)副總裁程光煜表示，去年下半年開始，公司調(diào)整了投資的策略和強(qiáng)度。在布局上，轉(zhuǎn)向確定性的市場(chǎng)，期內(nèi)公司參與了上海、浙江杭州等一二線城市的土地競(jìng)買;向可控的方式轉(zhuǎn)變，上半年公司獲取的9塊地中，2塊是收并購方式獲得，其他為一二級(jí)聯(lián)動(dòng)方式獲取;在市場(chǎng)端，向人口流入、市場(chǎng)能級(jí)較高的方向去調(diào)節(jié)。

對(duì)于萬科的投資策略是否有改變，萬科執(zhí)行副總裁劉肖指出，公司的投資策略長期以來是比較穩(wěn)定的，堅(jiān)持量入為出、堅(jiān)持倉位合理。今年上半年更加重視一句話，確保經(jīng)營安全比追求規(guī)模更重要，因此在投資規(guī)模上還是比較克制的。在量入為出、合理倉位的基礎(chǔ)上，增加一項(xiàng)“要獲得特別好的項(xiàng)目”。

旭輝控股集團(tuán)則表示，公司嚴(yán)格遵守價(jià)值投資原則，聚焦一、二線城市，以合理的價(jià)格適度補(bǔ)充高品質(zhì)的土地資源，并利用多種收購渠道進(jìn)行，包括政府招拍掛、股權(quán)收購及舊城改造等。

林中稱，未來將聚焦核心一二線城市，聚焦20個(gè)以內(nèi)的城市;公司還將對(duì)土地儲(chǔ)備進(jìn)行騰籠換鳥，結(jié)構(gòu)調(diào)整。

公開市場(chǎng)之外，收并購市場(chǎng)也是房企新的戰(zhàn)場(chǎng)。王全輝稱，美的置業(yè)從去年9月份開始啟動(dòng)合作項(xiàng)目的收并購動(dòng)作。截至2022年6月30日，美的置業(yè)已經(jīng)完成了29個(gè)項(xiàng)目的股權(quán)交易，今年上半年完成了17個(gè)項(xiàng)目的股權(quán)交易，其中收購了8個(gè)項(xiàng)目，交易方有花樣年、金科、雅居樂、正榮等企業(yè)，收購的主要方向是美的置業(yè)的戰(zhàn)略深耕城市，比如天津、重慶、佛山、南京等。同時(shí)，美的置業(yè)也退出了一些城市，包括九江、柳州、大理等。

“收購還是比較劃算的，收購交易代價(jià)15億元。收購后，這些項(xiàng)目的去化速度、去化價(jià)格都比較良好，也快速回籠了現(xiàn)金，對(duì)整個(gè)美的置業(yè)的資金占用是非常少的。”王全輝說。

顏建國表示，當(dāng)前市場(chǎng)下，土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)在減弱，選擇機(jī)會(huì)更多。并購的機(jī)會(huì)也不少，同行有些在賣資產(chǎn)，有些賣股權(quán)，公司都有大量接觸。過程當(dāng)中，對(duì)形勢(shì)判斷，對(duì)資產(chǎn)價(jià)格判斷，需要一定時(shí)間、機(jī)會(huì)來達(dá)成交易。

顏建國稱，“未來幾個(gè)月，我們會(huì)保持積極姿態(tài)，全面撒網(wǎng)，希望有更好項(xiàng)目能夠進(jìn)來。”

中國海外發(fā)展行政總裁張智超表示，投資策略上，公司仍堅(jiān)持聚焦主流城市、主流地段、主流產(chǎn)品，在這個(gè)原則下開展收并購。到目前為止，篩選了400-500個(gè)項(xiàng)目，基本上每周、每?jī)芍芏紩?huì)在集團(tuán)層面推進(jìn)研判。但目前符合“三個(gè)主流”的項(xiàng)目相對(duì)較少。

張智超稱，公司也在與一些金融機(jī)構(gòu)、資產(chǎn)管理公司接觸，尋找優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，一旦有機(jī)會(huì)，會(huì)尋求突破。另外，地方平臺(tái)公司手頭有一些好項(xiàng)目，也會(huì)找優(yōu)質(zhì)頭部企業(yè)來合作，相信機(jī)會(huì)還會(huì)不斷涌現(xiàn)。

華潤置地首席戰(zhàn)略官謝驥認(rèn)為，下半年土地市場(chǎng)會(huì)繼續(xù)保持分化，在供應(yīng)端方面，政府會(huì)加大在核心城市、核心地段的優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)，從企業(yè)端來說，之前一些高杠桿、資金承壓的企業(yè)出手拿地的意愿會(huì)比較弱，相對(duì)緩和的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境有助于公司補(bǔ)充更多優(yōu)質(zhì)的土地。但華潤置地在收并購方面會(huì)嚴(yán)謹(jǐn)慎重地做研判和決策。謝驥稱，總體來看，收并購項(xiàng)目方面的股權(quán)和債權(quán)相對(duì)復(fù)雜，利益平衡難度大。伴隨著公開土地市場(chǎng)的相對(duì)緩和，收并購項(xiàng)目未必比公開市場(chǎng)土地的性價(jià)比高。

謝驥強(qiáng)調(diào)，華潤置地以項(xiàng)目收并購為主，原則上不考慮平臺(tái)的收并購，要滿足公司合理的利益需求，目前公司在這方面正在正常有序地進(jìn)行，后續(xù)逐漸會(huì)有收并購的成果落地。

對(duì)于投資策略，金地集團(tuán)董事會(huì)主席凌克表示，公司年初基于對(duì)2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)審慎的判斷，根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)變化，按量入為出的原則，對(duì)投資預(yù)算進(jìn)行了壓縮，下半年會(huì)根據(jù)項(xiàng)目收益、項(xiàng)目現(xiàn)金流情況，繼續(xù)合理增加土地儲(chǔ)備。