十年，不過是歷史長河的一瞬，但對(duì)于中國房地產(chǎn)行業(yè)來說，可謂“砥礪前行正當(dāng)時(shí)”。這期間，行業(yè)經(jīng)歷過爆發(fā)式增長，亦從“全面開發(fā)”轉(zhuǎn)入“重點(diǎn)開發(fā)”，如今已步入理性成熟期，正向高質(zhì)量發(fā)展階段邁進(jìn)。

這十年，全國商品住宅銷售面積累計(jì)132.34億平方米，是上一個(gè)十年的2.2倍。這十年，優(yōu)質(zhì)頭部房企在資本市場(chǎng)的表現(xiàn)可圈可點(diǎn)，以萬科2021年的銷售額和市值為例，分別為6277.8億元和2281億元，是2012年的4.4倍和2倍。這十年，住房保障體系不斷完善，累計(jì)完成投資14.8萬億元，建設(shè)各類保障性住房和棚戶區(qū)改造安置住房5900多萬套，1.4億多國人喜圓安居夢(mèng)。

1978年提出“住房商品化”模式的設(shè)想;此后，歷經(jīng)40多年調(diào)整，兩大住房供應(yīng)體系進(jìn)一步健全，住房供應(yīng)規(guī)模持續(xù)增加;直至2020年，全國家庭戶住房建筑面積總量超過了500億平方米;如今，人民群眾對(duì)住房的需求已經(jīng)從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”，而房地產(chǎn)行業(yè)也站在新舊發(fā)展動(dòng)能轉(zhuǎn)換的臨界點(diǎn)，“居者優(yōu)其屋”正成為政府、開發(fā)商和購房者所共謀的發(fā)展之路。

堅(jiān)持“房住不炒”定位

促進(jìn)高質(zhì)量“住有所居”

住房問題關(guān)系民生福祉，一頭連著民生，一頭連著發(fā)展。

從2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“房住不炒”至今，近6年時(shí)間，這一定位從未動(dòng)搖。為打擊房地產(chǎn)領(lǐng)域的投機(jī)行為，“因城施策”下，調(diào)控政策愈發(fā)細(xì)化和精準(zhǔn)，助力“安居夢(mèng)”變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。

“2020年的普查數(shù)據(jù)顯示，我國家庭戶人均住房1.2間，總體上實(shí)現(xiàn)住有所居‘人均一間房’目標(biāo)。”貝殼研究院院長李文杰向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，實(shí)現(xiàn)了“有房住”之后，人們更關(guān)注能否“住好房”，讓居住生活水平與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展相匹配，提升居住的幸福感，可謂從“住有所居”逐步邁向“住有宜居”。

在這一目標(biāo)指引下，這十年，相關(guān)部門加快完善多主體供給、多渠道保障，租購并舉的住房制度。9月14日，中共中央宣傳部舉行“中國這十年”系列主題新聞發(fā)布會(huì)，住建部副部長姜萬榮表示，“我們強(qiáng)調(diào)要健全‘兩個(gè)體系’，一個(gè)是住房市場(chǎng)體系，另一個(gè)是住房保障體系。”

“新市民多樣化住房需求得到滿足后，有助于激發(fā)消費(fèi)市場(chǎng)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)活力。”同策研究院執(zhí)行院長張任遠(yuǎn)對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，隨著兩大住房供應(yīng)體系不斷健全，大城市“產(chǎn)城融合”發(fā)展質(zhì)量及“職住平衡”生活得到進(jìn)一步優(yōu)化。

相關(guān)目標(biāo)已經(jīng)明確，“十四五”期間，40個(gè)重點(diǎn)城市將建設(shè)籌集650萬套(間)保障性租賃住房，可解決近2000萬新市民、青年人的住房困難問題。

“當(dāng)前主要通過各類保障性住房和增加租賃住房供應(yīng)來解決大城市青年群體的‘職住平衡’問題。”李文杰表示，建議未來可以通過進(jìn)一步盤活存量住宅來增加有效租賃供給，一方面，鼓勵(lì)個(gè)人業(yè)主將閑置房源入市出租;另一方面，鼓勵(lì)業(yè)主將房源交給專業(yè)化租賃機(jī)構(gòu)托管。在住房發(fā)展新模式下，租賃正在走入一個(gè)確定發(fā)展空間。

從上半場(chǎng)解決“有房住”，到下半場(chǎng)滿足新市民、青年人“職住平衡”及高品質(zhì)住房需求，站在需求轉(zhuǎn)變的檔口，以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展和良性循環(huán)為目標(biāo)，作為行業(yè)發(fā)展參與主體之一的地產(chǎn)商，率先踏上轉(zhuǎn)型之路。

告別規(guī)?；_發(fā)階段

邁入專業(yè)化發(fā)展時(shí)代

除了個(gè)別年份有調(diào)整外，“量價(jià)齊漲”是中國樓市多年來的一個(gè)主要特點(diǎn)。2012年，全國商品房銷售面積為11.13億平方米，銷售金額6.45萬億元，2021年分別增至17.94億平方米和18.2萬億元。這期間，借助人口紅利和金融紅利，開發(fā)商挺進(jìn)資本市場(chǎng)擴(kuò)股融資，追求快周轉(zhuǎn)和規(guī)?；?/p>

“上一個(gè)十年，房地產(chǎn)處于高速增長期，雖然中間有短期波動(dòng)，但總體上是螺旋上升的過程，真正的拐點(diǎn)出現(xiàn)在2020年。”在業(yè)績說明會(huì)上，美的置業(yè)董事會(huì)主席、執(zhí)行董事兼總裁郝恒樂向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。

新城控股管理層向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，各大房企不再盲目追求高杠桿、高周轉(zhuǎn)、擴(kuò)規(guī)模，轉(zhuǎn)而尋求商業(yè)模式重構(gòu)和財(cái)務(wù)穩(wěn)健基礎(chǔ)上的高質(zhì)量發(fā)展。

“隨著住房需求結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，行業(yè)發(fā)展模式必然轉(zhuǎn)型。”李文杰表示，當(dāng)下需求變化正牽引供給變革，行業(yè)和市場(chǎng)主體要實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展必須破除思維定式和路徑依賴。

“今年是房地產(chǎn)行業(yè)新舊模式轉(zhuǎn)化的一年。很多民營房企放慢了腳步，充分認(rèn)識(shí)到需回歸理性。”在業(yè)績說明會(huì)上，旭輝控股董事局主席林中向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，此輪調(diào)整之后，中國房地產(chǎn)行業(yè)將從過去高負(fù)債、高杠桿、高增長模式轉(zhuǎn)向低負(fù)債、低風(fēng)險(xiǎn)、輕資產(chǎn)的新模式。

顯然，地產(chǎn)商們已經(jīng)意識(shí)到，行業(yè)將告別“以規(guī)模論英雄”的開發(fā)階段，到了該慢下來、多沉淀的歷史時(shí)刻。在近幾年業(yè)績說明會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，“有質(zhì)量的增長”，已是房企掌舵人口中高頻輸出的關(guān)鍵詞之一。

當(dāng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入存量與增量雙軌并行發(fā)展階段，擺在開發(fā)商面前的重要課題是，在優(yōu)勝劣汰的競(jìng)爭格局中生存下來后，需將自身角色轉(zhuǎn)換為發(fā)展商，真正向美好生活服務(wù)商轉(zhuǎn)型，在地產(chǎn)相關(guān)多元化細(xì)分業(yè)務(wù)賽道發(fā)力，推動(dòng)行業(yè)邁入專業(yè)化發(fā)展階段。

“過去，每年我們用當(dāng)年銷售回款的10%投入到持有物業(yè)，商業(yè)、長租公寓以及物業(yè)管理三大主航道業(yè)務(wù)的現(xiàn)金流越來越高，這三塊業(yè)務(wù)加起來，我們力爭保持每年經(jīng)營性收入30%至40%的年化增長。”龍湖集團(tuán)管理層向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，經(jīng)營性物業(yè)收入的增長將對(duì)穿越周期起到穩(wěn)壓器作用。

對(duì)于未來的發(fā)展戰(zhàn)略，“美的置業(yè)要保持自身定力，在基本盤上做好產(chǎn)品和服務(wù)，同時(shí)在相關(guān)多元化方面，把既有且已經(jīng)鋪開的建筑科技、商業(yè)服務(wù)以及智能化培育好，形成未來對(duì)主業(yè)的補(bǔ)充。”郝恒樂稱。

回顧這十年，物業(yè)管理、代建、居住服務(wù)等由房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域拆分出來的細(xì)分專業(yè)化業(yè)務(wù)，均有相關(guān)企業(yè)登陸A股、H股或者美股，華潤萬象生活、綠城管理、貝殼找房等細(xì)分領(lǐng)域代表性企業(yè)，已在資本市場(chǎng)大展拳腳。

正如李文杰所示，為實(shí)現(xiàn)更高質(zhì)量、更可持續(xù)的發(fā)展模式，房地產(chǎn)行業(yè)要經(jīng)歷從物理空間建造商為主，逐漸發(fā)展為依托物理空間為機(jī)構(gòu)和個(gè)人客戶持續(xù)提供服務(wù)的運(yùn)營商、服務(wù)商為主，這也是從舊模式向新模式探索轉(zhuǎn)型的必由之路。

資本圍繞不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)布局

助力探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式

到2021年末，我國常住人口的城鎮(zhèn)化率為64.72%。當(dāng)下我國房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入“增存并舉”的初步階段。圍繞存量市場(chǎng)的生意迎來發(fā)展契機(jī)。

“依照房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律來看，大致可分為三個(gè)階段，在不同階段，相關(guān)部門及市場(chǎng)主體需運(yùn)用不同金融工具去驅(qū)動(dòng)行業(yè)良性發(fā)展。”戴德梁行北京公司副總經(jīng)理、北區(qū)估價(jià)及顧問服務(wù)部主管胡峰對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，第一階段是快速建設(shè)時(shí)期，提升人均居住面積是主要任務(wù)，金融機(jī)構(gòu)圍繞住宅業(yè)態(tài)“加杠桿”;第二階段是存量房在住房供給中的主導(dǎo)地位提升，市場(chǎng)進(jìn)入“增存并舉”階段，資本開始追求依靠精細(xì)化運(yùn)營提升不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的資產(chǎn);第三階段是市場(chǎng)進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)專業(yè)化發(fā)展階段，不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化市場(chǎng)成熟，比如不動(dòng)產(chǎn)公募REITs成為重要投資標(biāo)的。

當(dāng)下的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，正在進(jìn)入第二階段和第三階段并行時(shí)刻。拋開以開發(fā)為主營業(yè)務(wù)的約180家上市房企不談，鑒于行業(yè)內(nèi)專業(yè)化細(xì)分業(yè)務(wù)的市場(chǎng)化成長，十年來，資本市場(chǎng)誕生了中國社區(qū)服務(wù)運(yùn)營第一股、住房服務(wù)平臺(tái)第一股、代建第一股……

值得一談的長賽道生意是物管行業(yè)。從寂寂無聞到成長為板塊市值一度超過8000億元，物管行業(yè)僅花了8年多時(shí)間。這8年間，約60家物管企業(yè)相繼登陸H股，其市盈率PE一度從個(gè)別企業(yè)的80倍“高熱”回歸到不足30倍的“冷靜”。時(shí)至今日，雖受房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期影響，物管行業(yè)平均市盈率降至15倍上下波動(dòng)，但毋庸置疑的是，物管公司獨(dú)立市場(chǎng)化運(yùn)行已邁出關(guān)鍵一步，行業(yè)年收入規(guī)模已破千億元大關(guān)。

除了物管行業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)中多重參與主體也正在探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式，銀行、機(jī)構(gòu)投資者正逐漸加大對(duì)住宅開發(fā)之外的不動(dòng)產(chǎn)業(yè)態(tài)的投入比例。

據(jù)戴德梁行監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，從2019年至今，寫字樓、商務(wù)園區(qū)、工業(yè)物流以及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、長租公寓等不動(dòng)產(chǎn)投資已經(jīng)成為投資者青睞的資產(chǎn)類型，其中，工業(yè)物流投資占投資者青睞資產(chǎn)比例已從2019年的2%提升至今年上半年的26%;長租公寓則同步從2%升至7%。

關(guān)于長租房市場(chǎng)的金融支持，今年2月27日，銀保監(jiān)會(huì)、住建部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)支持保障性租賃住房市場(chǎng)發(fā)展的指導(dǎo)意見》指出，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)保障性租賃住房建設(shè)運(yùn)營的金融支持。8月31日，北京保障房、深圳人才安居和廈門安居集團(tuán)首批3只保障性租賃住房(以下簡稱“保租房”)REITs在滬深證券交易所同步上市交易，這也意味著中國REITs市場(chǎng)建設(shè)邁出重要一步。

“首批保租房REITs打開了一道嶄新的門，為我國保租房基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)‘投、融、管、退’再投資的可持續(xù)發(fā)展，在有效盤活存量租賃住房資產(chǎn)、拓寬保租房融資渠道的實(shí)踐中具有里程碑式的意義。”胡峰表示，從2014年至今，各類不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品已經(jīng)發(fā)行400多單，涉及資金約8300億元，投資者對(duì)住宅之外的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)關(guān)注度越來越高。

關(guān)于保租房公募REITs的未來發(fā)展，胡峰提出四點(diǎn)建議：一是鼓勵(lì)發(fā)行非國有出讓用地建設(shè)的保租房公募REITs，明確退出途徑;二是盡快推動(dòng)各地因地制宜地制定保租房租金定價(jià)及漲幅水平相關(guān)規(guī)定;三是把與保租房不可分割的配套商業(yè)納入公募REITs領(lǐng)域，提高資產(chǎn)包的收益率;四是在全國范圍內(nèi)建立起保租房項(xiàng)目信息披露機(jī)制，以及市級(jí)租賃管理服務(wù)平臺(tái)。

種種跡象顯示，在房地產(chǎn)發(fā)展新舊模式轉(zhuǎn)變之際，多位受訪者達(dá)成共識(shí)，存量市場(chǎng)和城市更新需求，將帶來多個(gè)細(xì)分賽道均超數(shù)萬億元的市場(chǎng)規(guī)模;在增量市場(chǎng)中，商品房銷售規(guī)模未來多年將維持在10萬億元以上的水平。

“在中國經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展大背景下，居民住房需求不會(huì)停滯與萎縮。”李文杰表示，在居住改善大時(shí)代下，消費(fèi)者對(duì)住房的核心需求除了住房物理空間的變動(dòng)和增長外，更加關(guān)注居住品質(zhì)和服務(wù)。鍛造多樣性和差異化的產(chǎn)品及服務(wù)，更好滿足不同群體的改善性需求，是穿越未來周期的確定性路徑。

那么，下一個(gè)十年，房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)如何發(fā)展?郝恒樂向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“未來十年，我們還是長期看好房地產(chǎn)行業(yè)，需求存在，這個(gè)行業(yè)就有未來，只不過是需求結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，更加注重質(zhì)量和服務(wù)。我們相信，經(jīng)歷短周期性壓力后，將來的供需會(huì)更加平穩(wěn)健康，行業(yè)中能夠活過來的參與者，會(huì)更加理性。”