疏通二手房交易堵點 中國逾十地試水“帶押過戶”

在降低購房門檻之外，針對二手房交易時間長、成本高等問題，近期中國多地出新策，以疏通交易“堵點”，暢通循環(huán)。

二手房“帶押過戶”就是其中一項重點政策。9月初，深圳坪山公證處透露，該機構已完成首例“公證提存+免贖樓帶押過戶”二手房交易服務。近日，據(jù)當?shù)孛襟w報道，人民銀行廣州分行向轄內各中心支行及銀行機構發(fā)布關于鼓勵推廣二手房“帶押過戶”模式有關事宜的通知。海南省近期也發(fā)文稱，探索對未設立住房公積金貸款抵押的二手房開展“帶押過戶”登記試點。

此外，南京、昆明、濟南、蘇州、珠海等地也傳出試水二手房“帶押過戶”模式的消息。據(jù)中原地產研究中心統(tǒng)計，宣布或落地“帶押過戶”的地方已超過10個。

什么是二手房“帶押過戶”?

它是對當下二手房交易中普遍采用的“先贖樓再過戶”模式的改變。傳統(tǒng)模式下的二手房交易過戶流程較為繁瑣，所交易的房屋如果還有抵押貸款沒還清，賣方需要通過借款或者買方墊資等方式，先行還清銀行貸款，將房屋解除抵押之后，才可以交易給新買家。

中原地產首席分析師張大偉指出，這種傳統(tǒng)流程會無形中推高交易成本和時間，特別是在房價較高的地方。很多二手房業(yè)主想換房，但卻沒有足夠的資金自行解除抵押，所以往往是買方提前支付購房款墊付或者使用中介等機構提供的“過橋貸”，這一般會增加交易周期1-2個月，增加貸款部分的1%-3%的交易成本。

但“帶押過戶”則無需提前還貸，也無須墊付資金。賣方不用提前贖樓，買方也不需要先支付房款用于解抵押，風險大大降低。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，這一政策直接的好處，就是免除了贖樓擔保的費用。而且，交易環(huán)節(jié)之間打通了，降低了信用信息調查的成本、縮短了交易周期，有利于二手房交易流轉。

更重要的是，李宇嘉表示，“帶押過戶”還能夠加速“連環(huán)單”交易的節(jié)奏。一套二手房交易，可能連接著3-4套房的交易。過去，由于上述流程的繁瑣阻滯，一套房交易不了，影響到其他房子的交易，導致買賣需求實現(xiàn)不了。而這種“轉按揭”實際上為交易注入了強大的信用背書，暢通了交易流程，促進了房屋流轉和良性循環(huán)。

在“帶押過戶”之外，北京近日也在二手房交易領域試行存量房交易“連環(huán)單”業(yè)務并行辦理。這同樣也是降低交易成本，促進流通的舉措。

張大偉解釋說，在北京樓市交易中，很多都是換房，“連環(huán)單”交易占比高達40%以上，部分二手房交易甚至有“5連環(huán)”“6連環(huán)”的情況。過去連環(huán)單交易周期非常長，遇到各種糾紛的可能性也很高，一旦有前方環(huán)節(jié)出問題，則后方連環(huán)全被打斷。北京此番提出的“連環(huán)單”業(yè)務并行辦理可以大大縮短交易周期，節(jié)省交易成本。

而當二手房市場活躍起來，交易熱度也會傳導到新房市場，從而形成良性循環(huán)。根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計，9月份(截至25日)中國重點8城(北京、深圳、東莞、蘇州、南京、青島、杭州、佛山)新房成交套數(shù)環(huán)比上升16.1%，同比下降7.3%。二手房市場表現(xiàn)弱于新房，重點8城二手住宅成交套數(shù)環(huán)比下降15.1%。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙認為，今年的“金九”樓市成交好于預期。目前的樓市仍處在底部恢復中，重點8城新房成交環(huán)比自8月轉正后，9月繼續(xù)上升，較去年同期水平微跌。如果市場不出現(xiàn)意外事件，預計10月新房成交同比轉正，四季度樓市有望成為今年的樓市成交高峰。而二手房市場在“帶押過戶”等政策的帶動下，具備上升的空間。