觀點(diǎn)指數(shù)一季度后，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，龍湖、華潤(rùn)、中海、金地等房企拓地積極性明顯增加，主要聚焦一二線城市，期內(nèi)廣州、上海土地的開(kāi)拍，符合上述企業(yè)的城市選擇。

供應(yīng)方面，報(bào)告期內(nèi)一二三線城市供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積4270.2萬(wàn)平方米，同比下降35.84%。其中，一線城市，供應(yīng)規(guī)劃建筑面積29.76萬(wàn)平方米，環(huán)比下降89.52%，主要是廣州、上海集中土拍帶來(lái)的供應(yīng)節(jié)奏放緩。

成交方面，一二三線城市住宅成交土地規(guī)劃建筑面積2196.52萬(wàn)平方米，環(huán)比下降8.5，同比下降49%；成交總價(jià)1477.23億元，環(huán)比上升5.6%，同比下降40.17%；成交樓面均價(jià)12083.57元/平方米，環(huán)比上升56.53%，同比上升7.33%；平均溢價(jià)率6.37%。

(資料圖)

城市更新方面，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至5月15日，6家企業(yè)在城市更新業(yè)務(wù)上有新動(dòng)態(tài)，包含合作洽談、項(xiàng)目開(kāi)工、規(guī)劃公示等。其中，廣州、上海在陸續(xù)推進(jìn)舊改，盤(pán)活存量土地，實(shí)現(xiàn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

拓地積極性高，50家企業(yè)新增土儲(chǔ)環(huán)比+31.36%

觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的”1-5月房地產(chǎn)企業(yè)新增地儲(chǔ)備報(bào)告”顯示，報(bào)告期內(nèi)前50房企新增地建筑面積2387萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)31.36%，同比減少35.8%。

其中，華潤(rùn)置地、萬(wàn)科、保利發(fā)展新增全口徑土地儲(chǔ)備分別為164.1 萬(wàn)、153 萬(wàn)以及136.95萬(wàn)平方米。

觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，龍湖、華潤(rùn)、中海、金地等房企在一季度后拓地積極性明顯增加，主要聚焦一二線城市。

從權(quán)益拿地金額來(lái)看，期內(nèi)土地投資力度最大的房企為保利發(fā)展，對(duì)應(yīng)拿地支出為241.22億元。要關(guān)注到的是，華潤(rùn)置地權(quán)益拿地金額排在第二位，權(quán)益對(duì)價(jià)為202.18億元，廣州漢溪大道北側(cè)BA0902011地塊和BA0902125地塊是比較大的拿地支出。

城市更新方面，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至5月15日，6家企業(yè)在城市更新業(yè)務(wù)上有新動(dòng)態(tài)，包含合作洽談、項(xiàng)目開(kāi)工、規(guī)劃公示等。其中，廣州、上海在陸續(xù)推進(jìn)舊改，盤(pán)活存量土地，實(shí)現(xiàn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。

如上海吳涇小區(qū)舊改工作共涉及46幢房屋、2114戶、約9.2萬(wàn)平方米，是閔行最大的舊改小區(qū)。舊改工作啟動(dòng)以來(lái)，截至目前已啟動(dòng)4批次征詢簽約，涉及30幢房屋，共5.6萬(wàn)平方米、1204戶居民，已完成居民簽約771戶。上海不斷積累舊改經(jīng)驗(yàn)，預(yù)計(jì)年內(nèi)該項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)7幢房屋13795平方米舊改開(kāi)工。

還要關(guān)注到的是，廣州黃埔楓下村舊改實(shí)施方案公示，居住用地規(guī)劃建面240萬(wàn)平米。該項(xiàng)目實(shí)施主體為黃埔區(qū)九佛街楓下村經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社，寶能曾介入該項(xiàng)目，目前由科學(xué)城集團(tuán)全面接手。

除了上述的寶能項(xiàng)目外，科學(xué)城集團(tuán)還曾接手雪松的黃埔何棠下村、時(shí)代中國(guó)金坑村銀嶺片區(qū)兩個(gè)舊改項(xiàng)目。

此前廣州市黃埔區(qū)在城市更新3.0新政《廣州市黃埔區(qū)、廣州開(kāi)發(fā)區(qū)關(guān)于實(shí)施城市更新行動(dòng)推進(jìn)城市高質(zhì)量發(fā)展的若干措施》中提到，知識(shí)城片區(qū)緊扣全域綜合整備，重點(diǎn)運(yùn)用儲(chǔ)改結(jié)合、增存聯(lián)動(dòng)，保障產(chǎn)業(yè)園區(qū)、創(chuàng)新園區(qū)連片整體開(kāi)發(fā)和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)地區(qū)功能和結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整，助力鄉(xiāng)村振興發(fā)展。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，公開(kāi)土拍市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)加劇，反觀地方國(guó)企做舊改項(xiàng)目具備一定優(yōu)勢(shì)。其一是熟悉當(dāng)?shù)丨h(huán)境，能高效聚合資源、信息；其二，舊改引入的地方國(guó)企運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定、資信優(yōu)質(zhì)，有利于招商引資。

供應(yīng)建面超4200萬(wàn)平米，同比下降35.84%

報(bào)告期內(nèi)一二三線城市供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積4270.2萬(wàn)平方米，同比下降35.84%。其中，一線城市宅地供應(yīng)規(guī)劃建筑面積為29.76萬(wàn)平方米，環(huán)比下降89.52%。供應(yīng)土地起始樓面價(jià)26664.89元/平方米，環(huán)比增加13.69%，同比下降15.64%。

二線城市供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積1229.39萬(wàn)平方米，同比下降27.78%；供應(yīng)起始樓面價(jià)8814.81元/平方米，環(huán)比增加40.94%，同比增加81.93%。

成都、南京、杭州、西安是報(bào)告期內(nèi)的主要供地城市。成都市規(guī)劃和自然資源局日前發(fā)布7月底前擬出讓住宅用地明細(xì)表，共64宗地塊，總面積236公頃。

此前，杭州第三批次掛牌35宗地塊，總建面2567.9萬(wàn)平方米，均成功出讓。報(bào)告期內(nèi)，杭州第四批將掛牌9宗地，總出讓面積約46.36萬(wàn)平方米，總起價(jià)約126.17億元。相比第三批次，本批次土地供應(yīng)面積減少，但是均價(jià)上升。

三線城市供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積3011.05萬(wàn)平方米，環(huán)比上升7.3%，同比下降36.98%；供應(yīng)起始樓面價(jià)2774.55元/平方米，環(huán)比上升2%，同比上升19.77%。

報(bào)告期內(nèi)，廣州市第二批次計(jì)劃供應(yīng)17宗地塊，總用地面積128.6公頃，總建筑面積236.66萬(wàn)平方米，將采用掛牌方式出讓，擬于5月11日至8月10日期間發(fā)布出讓公告。相比第一批次，本次供應(yīng)數(shù)量和面積有所增加，并且中心六區(qū)有11塊，天河區(qū)占了4塊。

上海第二次擬掛牌25幅涉宅地塊，總出讓面積為118.91公頃，涉及10個(gè)區(qū)域。地塊最晚于2023年8月前組織出讓公告。其中，出讓面積最大的地塊為自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)PDC1-0103單元B05-01、DSH-04單元C07-01地塊，為17.84公頃。

觀點(diǎn)指數(shù)預(yù)計(jì)，三季度初或迎來(lái)一輪土拍潮。

樓面價(jià)爬升，住宅成交總價(jià)環(huán)比上升5.6%

報(bào)告期內(nèi)一二三線城市成交土地規(guī)劃建筑面積12468.36萬(wàn)平方米，環(huán)比下降18.42%，同比下降24.54%；成交總價(jià)1880億元，環(huán)比上升9.8%，成交樓面均價(jià)4796.98元/平方米。

其中，一二三線城市住宅成交土地規(guī)劃建筑面積2196.52萬(wàn)平方米，環(huán)比下降8.5%，同比下降49%；成交總價(jià)1477.23億元，環(huán)比上升5.6%，同比下降40.17%；成交樓面均價(jià)12083.57元/平方米，環(huán)比上升56.53%，同比上升7.33%；平均溢價(jià)率6.37%。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，成交下滑主要由于大部分二三線土地成交不佳，而成交樓面價(jià)上升主要是此前跌幅較大帶來(lái)的回彈。

分城市能級(jí)來(lái)看，一線城市中上海、北京、廣州均有宅地成交，且封頂搖號(hào)地塊較多。上海首批19幅地塊成交，總成交金額超過(guò)500億，其中底價(jià)成交4幅，8宗封頂。上海本批次集中供地掛牌總起拍價(jià)較去年同批次減少40%，建筑面積減少53%，起拍樓面價(jià)上升約29%。北京成交2宗宅地，1宗封頂，1宗底價(jià)成交。廣州2023年首輪土拍共收金294億元，有4宗地塊達(dá)到封頂價(jià)，3宗底價(jià)成交，1宗撤銷(xiāo)掛牌。

杭州、成都、合肥土拍活躍度較高，房企拿地較為積極。其他城市如青島、長(zhǎng)沙、重慶等市場(chǎng)則相對(duì)平淡。其中，杭州12宗地全部成交，共收金166.56億元，有8宗觸頂搖號(hào)，1宗溢價(jià)2.6%，3宗底價(jià)成交。

三線城市住宅用地成交總量均出現(xiàn)同比和環(huán)比下滑，樓面價(jià)同比微幅上漲。報(bào)告期內(nèi)主要土地成交城市包括咸陽(yáng)、淮南、蕪湖、漳州等。

觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，不同能級(jí)間城市分化加劇，一線城市成交漲幅大，二三線城市成交建面均有不同程度下滑，一個(gè)重要的原因在于當(dāng)前銷(xiāo)售端仍是房企補(bǔ)充資金的重要來(lái)源，一線城市去化好于二三線。

從參拍企業(yè)來(lái)看，國(guó)央企和民企是參與土地競(jìng)拍的主力，其中民企拿地的權(quán)益建面超過(guò)國(guó)央企。

觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)4月一二線城市住宅用地競(jìng)得企業(yè)類型發(fā)現(xiàn)，城投企業(yè)獲取宅地項(xiàng)目的比例環(huán)比下降,從權(quán)益拿地金額來(lái)看,報(bào)告期內(nèi)城投、國(guó)企、混改房企和民企的占比分別為7.34%、46.04%、7.11%和39.5%，城投企業(yè)拿地占比下降，國(guó)企和民企拿地占比上升。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，一線和強(qiáng)二線土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)激烈，并且優(yōu)質(zhì)地塊封頂搖號(hào)頻率增加。房企在上述城市收獲優(yōu)質(zhì)地塊的難度加大。

從涉宅用地成交總價(jià)數(shù)據(jù)來(lái)看，期內(nèi)大額成交地塊分散分布于上海、廣州和北京，其中半數(shù)地塊均是達(dá)到封頂價(jià)后搖號(hào)成交。

其中，成交金額最大的一筆為漢溪大道北側(cè)BA0902011地塊和BA0902125地塊，合計(jì)規(guī)劃建面約51 萬(wàn)平方米，兩塊地均是55輪報(bào)價(jià)后封頂進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，最終由華潤(rùn)置地和長(zhǎng)隆以167億元收入囊中。

地塊購(gòu)物中心的規(guī)定更為明確，即須太古匯、嘉里城、國(guó)金中心（ IFS） 、萬(wàn)象商業(yè)、恒隆廣場(chǎng)其中一家入駐。從相互捆綁的條件來(lái)看，連片開(kāi)發(fā)可能性很大。